Das alte Erbbaurecht als neues Mittel zur Wohnraumschaffung?

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) plant, durch das Erbbaurecht für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen.

Das von Geywitz Anfang 2022 ins Leben gerufene „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“, das Politik, Wirtschaft und Zivilgesellschaft zusammenbringt, hat sich intensiv mit dem Erbbaurecht beschäftigt. Ergebnis ist ein unveröffentlichter fünfseitiger Beschluss, der dem Handelsblatt vorliegt.

Hauptforderung: die Entwicklung eines „Mustererbbaurechtsvertrags für bezahlbares Wohnen“ zusammen mit dem Bundesjustizministerium. Ein solcher Vertrag soll Erbbaurechtsverträge vereinfachen und vereinheitlichen.

Ziel: Kommunen sollen das Instrument intensiver nutzen und Grundstücke verfügbar machen. Zudem soll das Interesse von Investoren geweckt werden. „Damit das Erbbaurecht als marktgerechtes Angebot zur Schaffung von neuem bezahlbarem Wohnraum beiträgt, muss es für beide Seiten attraktiv gestaltet sein“, heißt es im Beschluss.

„Das Erbbaurecht erlebt eine Renaissance“, sagte Geywitz' parlamentarischer Staatssekretär Sören Bartol dem Handelsblatt. Städte, Gemeinden, gemeinnützige Organisationen und Kirchen nutzen das Erbbaurecht zunehmend, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und langfristig zu erhalten.

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Weiter sagte Bartol: „Wir erarbeiten deshalb einen Mustererbbaurechtsvertrag, um die Hürden zur Nutzung zu senken und Orientierung zu geben, damit die Vorteile dieses Instruments auf dem Wohnungsmarkt ihre Wirkung entfalten können.“

Worum geht es beim Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht räumt der Grundstückseigentümer dem Erbbaunehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, das im Grundbuch eingetragen wird. Das Eigentum bleibt bei der Kommune. Ein Gebäude wird also auf einem gemieteten Grundstück errichtet.

Die Laufzeit ist oft langfristig; es wird ein Erbbauzins, also eine Pacht, fällig. „Üblicherweise werden Erbbaurechtsverträge über 99 Jahre geschlossen, um Planungssicherheit zu bieten“, sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund (DStGB). Die Verträge können verlängert werden, aber Kommunen behalten sich vor, nach Ablauf neu über das Grundstück zu verfügen.

Was sagen die kommunalen Spitzenverbände zu einem Mustervertrag?
Der DStGB, einer der drei kommunalen Spitzenverbände, sieht einen Mustervertrag als Lösung, um die Komplexität zu reduzieren und das Erbbaurecht für alle Kommunen zugänglich zu machen, auch für kleine. „Ein Verkauf und städtebauliche Verträge können ebenfalls für bezahlbaren Wohnraum sorgen, aber der Vorteil beim Erbbaurecht ist, dass das Grundstück im Gemeinbedarf bleibt“, sagt Düsterdiek.

Auch der Deutsche Städtetag sieht den Erhalt der Grundstücke als entscheidend an. Viele Städte prüfen inzwischen vorrangig, ob das Erbbaurecht angewendet werden kann, darunter Freiburg, Dresden, Berlin, Wolfsburg, Hamburg und München.

Der Deutsche Landkreistag erklärt, es sei richtig, das Erbbaurecht im Blick zu haben und attraktiver zu gestalten, jedoch seien damit die drängendsten Probleme des Wohnungsbaus nicht gelöst.

Was sagt ein Immobilienexperte?
Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, betont die flexiblen Veränderungsmöglichkeiten für Städte und Gemeinden. Grundstücke könnten gemäß städtischen Dynamiken umgeplant oder umgenutzt werden. Allerdings schrecken kurze Laufzeiten Familien mit Kindern sowie vorsichtige Anleger ab.

Was muss in einem Mustervertrag geregelt werden?
Erstmals werden Hilfen zur Ermittlung eines Erbbauzinses benötigt, der marktgerecht und für bezahlbaren Wohnraum angemessen ist, sowie Regelungen zur Anpassung der Pacht. Wichtig ist auch der Umgang mit dem Auslaufen der Erbbaurechtsverträge, darunter faire Entschädigungsregelungen.

Was meinst die Wohnungswirtschaft und Immobilienprofis?
Staatssekretär Bartol ist überzeugt, dass das Erbbaurecht insbesondere in Zeiten steigender Bodenpreise und Zinsen attraktiver wird. Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Verbandes der Wohnungswirtschaft GdW, kritisiert jedoch schlechtere Finanzierungsmöglichkeiten im Vergleich zum Volleigentum.

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